オフィス探しで、仲介会社を使うか、使わないか。
オフィスをはじめとした、事業用不動産を探す場合、仲介会社を使う、使わないという話がでることがあります。仲介会社の役割はエージェントとして様々な業務を代理することですが、どんな業務をしているかあまり触れる機会もないと思うのでまとめてみました。利用者の状況により、使う・使わない選択があると思うので参考にしてください。
自分で
オフィスを探す
自身で行うことで手数料と不動産会社の営業マンからの不要な連絡に対応する手間を削減できるかもしれません。物件の目途がついている場合は良いかもしれません。
多大な工数がかかる相場を知ることが難しく、入居条件が妥当かの判断が難しい。
実際の流れ
様々なサイトで、検索をする
オーナーから直接提案される
空き状況・与信や用途の確認、内見の調整をビルごと別々に行う必要があります。
- Ａビル・Ｂビルをｘ社で
- Ｃビルをｙ社で
- Ｄビルをｚ社で、等
- 与信・用途の確認
- 条件や諸条件の確認をする
- 内見の手配・内見後の連絡
申込条件を決め、申込書の作成、提出
貸主毎に審査のガイドラインや実績があり、設立が短いなど判断が難しい場合、決算書やそれに類する書類の提出を求められることもあります。また、条件に開きがあるなど、即破談というケースもあり注意が必要です。
- 与信の説明
- 条件の調整
- 書面の作成
オーナー条件提示
条件が提示され、判断となりますが、調整範囲を超える開きがある場合、即お断りとなるケースもあるため、注意が必要です。オーナー側の担当者と事前に調整ができるなら行うことが好ましいです。
双方条件合意
申込時には基本的に概略の条件しか書きませんので、電気代や内装にかかわる手続きなど、その他費用に関する項目は確認してください。
契約
貸主と借主が直接契約の場合、重要事項説明がない場合があります。仲介業者を通す場合、重要事項説明と契約書の確認は法令で定められた業務ですが、直接契約の場合義務ではないため、行わないことのほうが多いです。
入りたい物件が決まっていてオーナーさんとも関係性がある場合などは、仲介会社を利用する必要はありませんが、オフィス探しにはかなりの手間が発生するので、自分だけで進めるには覚悟が必要です。
仲介会社に
オフィスを探してもらう
オフィス移転という非日常的な業務の時間が削減できます。また、信頼できる仲介業者を選定できたなら、物件選定から条件の調整などを代理して行ってくれます。
手数料が発生する。手数料の額が多い物件に誘導しようとする仲介業者がいる。
実際の流れ
物件を提案してもらう、案内手配をしてもらう、案内をしてもらう
どの業者さんに案内してもらうか、信頼できる不動産屋さんを選びます。
申込、条件交渉をしてもらう
多くの仲介業者は契約実績があり、貸主ごとの与信や条件調整範囲を知っています。仲介業者は契約へと近づける為、会社の説明や条件の調整を代理します。業者ごとに差があるので、手数料のありなしという部分だけでなく、信頼できる営業マンをぜひ見つけてください。
オーナーの提示条件の再調整
仲介業者は貸主担当と定期的なリレーションがあるため、事前にどのような調整になるか連絡を取り合うことがあります。難しい条件で申し込みをする場合、追加書類や、追加条件が出てくる場合があります。
双方条件合意
重要事項説明では、トラブルになりがちな法令で定められた契約上の重要ポイントを宅建士が説明します。
契約
契約行為は対面・持ち回りなど様々です。鍵の引き渡し時には、設備や状態の確認を必ず行い、気になる部分は必ず伝えるようにしましょう。
仲介業者選びの選定をしっかりする必要はありますが、信頼できる仲介業者さんに多くの業務を委託することができるので、多くのケースで負担が減ります。
みなさんの置かれている状況により、仲介会社を利用するしないというのは意見が分かれるところですが、オフィス移転にかかわる代表や総務の方々が日常業務を行いながら、物件選定から家具の選定をはじめとしたオフィスづくり、回線などのインフラ手配などは、大変な作業です。費用的な部分を含め、どのように新しいオフィスを作っていくか、できる限り計画的に進めることで、負担のシェアや軽減をすることが理想的です。